Regolarità edilizia: le insidie nelle compravendite immobiliari

Rispetto ad alcuni anni fa sono divenute senza dubbio più stringenti le norme che obbligano il proprietario a fornire al Notaio, prima di stipulare un atto di compravendita, gli estremi di tutti gli atti edilizi autorizzati nel tempo, così da attestare la regolarità edilizia dell’immobile nel suo stato attuale, senza differenza tra un piccolo appartamento o un edificio di grandi dimensioni.

Documentazione necessaria, ma non facile da reperire

Difatti l’art.46 del DPR 380/01 stabilisce la nullità dell’atto in caso di costruzioni abusive iniziate dopo il 17 marzo 1985, del tutto o in parte prive di titolo edilizio anche in sanatoria. All’art. 47 sono previste delle sanzioni a carico dei Notai che per questo sono diventati più scrupolosi e attenti alla completezza della documentazione comprovante la conformità urbanistica ed edilizia.

Si pone quindi il problema per i proprietari di disporre di tale documentazione, quasi sempre assente o incompleta perché gli immobili spesso sono molto vecchi, hanno subito numerose modifiche nel tempo e nei precedenti atti di compravendita sono citati solo in modo approssimativo i titoli edilizi che li hanno legittimati.

Una formula tipica per gli immobili più datati

Tipica ad esempio è la formula per cui bastava che il venditore dichiarasse nell’atto che le opere erano “antecedenti al 1 settembre 1967”, ma non era tenuto a specificare quali fossero queste opere e il titolare delle opere. Era sufficiente poter dimostrare che effettivamente le opere fossero iniziate anteriormente a quella data.

Questa dichiarazione, tuttavia, se da un lato consente la commerciabilità del bene dall’altro non significa di per sé che l’immobile sia regolare e trasferisce l’onere della prova al compratore che dovrà dimostrarne, a sua volta, la regolarità edilizia se vorrà presentare successivamente dei progetti per interventi di manutenzione o ristrutturazione.

Non fa testo e non è considerata probatoria la documentazione catastale allegata ai rogiti, che peraltro spesso non è nemmeno conforme allo stato attuale dell’immobile o presenta numerose incongruenze, in alcuni casi difficilmente sanabili.

25 anni di vuoto da colmare

Solo gli immobili costruiti anteriormente al 1942, anno di entrata in vigore della prima legge urbanistica nazionale che imponeva ai Comuni l’obbligo di licenza edilizia per interventi di nuova edificazione o ristrutturazione nei centri abitati, possono essere considerati legittimi anche se privi di specifica autorizzazione, a condizione però che siano stati almeno registrati al Catasto nel 1939 quando tutti gli immobili allora esistenti furono censiti per legge.

Resta quindi tra il 1942 e il 1967 un vuoto da colmare tra la possibilità di commerciare un bene e la dimostrazione della sua regolarità edilizia. Per gli immobili realizzati dal 1967 in poi è invece sempre necessario citare negli atti gli estremi delle Licenze Edilizie, Concessioni, Permesso di Costruire e DIA a seconda dell’anno di costruzione.

Conclusione

In definitiva, per evitare spiacevoli sorprese, è bene prima di vendere o acquistare un immobile, specie se vetusto, effettuare un accertamento di conformità, avvalendosi di un tecnico competente che dovrà dimostrare a seguito di un’attenta indagine la legittimità dello stato attuale ovvero la sua conformità ai titoli edilizi e alla documentazione catastale in atti.

Arch. Massimo Brucoli