Più agevole il cambio d’uso degli immobili a destinazione produttiva nel Comune di Milano

Più agevole il cambio d’uso degli immobili a destinazione produttiva nel Comune di MilanoIl Comune di Milano ha recentemente adottato la revisione del Piano di Governo del Territorio (PGT) per Milano 2030 con l’obiettivo di aggiornare e adeguare alle nuove istanze l’attuale PGT approvato nel 2012. Numerose e significative sono le novità introdotte che si propongono principalmente di dispiegare strategie urbanistiche di ampia portata sul territorio.

Tra esse citiamo:

  • favorire e regolare i processi di rigenerazione urbana e il recupero o la demolizione degli edifici abbandonati;
  • modificare alcune norme che disciplinano l’attività edilizia contenuti nel Piano delle Regole.

Dopo la pubblicazione e il periodo per le osservazioni, nei prossimi mesi il PGT verrà definitivamente approvato e sarà pienamente vigente.

Il principio della indifferenza funzionale nel PGT

Rispetto alla vecchia concezione del Piano Regolatore Generale, il Piano di Governo del Territorio (PGT) ha modificato radicalmente la disciplina delle destinazioni d’uso e il loro mutamento.  Viene affermato il principio della indifferenza funzionale ovvero “le funzioni urbane sono liberamente insediabili, senza alcuna esclusione e senza una distinzione e un rapporto percentuale predefinito”. Questa condizioni è ribadita nella revisione del PGT all’art.8 del Piano delle Regole (PdR).

Le novità principali rispetto al precedente PGT riguardano i criteri di determinazione delle variazioni del fabbisogno di aree per servizi e attrezzature pubbliche che sono disciplinati all’art.11, Titolo III del Piano dei Servizi (PdS). Questi criteri determinano infatti il corrispettivo economico (o monetizzazione) da riconoscere al Comune di Milano per trasformare l’uso di un immobile da una funzione originariamente attribuita ad un’altra in luogo della cessione di aree.

Più agevoli e convenienti i cambi di destinazione d’uso di immobili produttivi fino a 250 mq

La novità più importante riguarda i cambi d’uso per gli immobili esistenti di superficie inferiore ai 250 mq, realizzati con o senza opere. La disciplina dei cambi d’uso per le nuove costruzioni è invece soggetta a regole diverse.

Se già prima era praticamente libero il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie urbane residenziale, terziario, servizi privati e commercio, (a parte alcune limitazioni per interventi su edifici di dimensioni rilevanti), molto meno lo era per i cambi d’uso dalla destinazione produttiva.

Quest’ultima infatti, che comprende tutta la folta categoria dei laboratori, magazzini o depositi con permanenza di persone, spazi per attività artigianali o industriali di piccola dimensione, molto spesso ubicati in zone centrali, si poteva tramutare nelle altre funzioni urbane solo pagando rilevanti importi di monetizzazione a seconda della zona di appartenenza (minore è la distanza dal centro di Milano maggiore è il valore di monetizzazione).

A ciò si dovevano aggiungere i costi delle indagini ambientali ed eventualmente di bonifica se risultavano inquinati i suoli di pertinenza dell’attività produttiva. L’aggravio economico complessivo avrebbe potuto risultare rilevante e scoraggiare molti proprietari a ristrutturare i propri immobili, a dispetto delle dinamiche attuali del mercato immobiliare a Milano, in grande crescita, che spingono l’offerta di nuovi alloggi o di ambienti lavorativi più efficienti e tecnologicamente evoluti.

Monetizzazione azzerata

Con le nuove norme di cui al citato art.11, Titolo III del Piano dei Servizi (PdS),  seppure “ sono fatte salve le limitazioni all’insediamento su siti contaminati come da normativa vigente”  e pertanto permangono i costi per le indagini ambientali e dell’ eventuale bonifica,  i cambi di destinazione d’uso dalla funzione produttiva verso le funzioni residenziale e commerciale di immobili con Superficie Lorda (SL) inferiore a 250 mq non determinano più una variazione delle dotazioni territoriali per servizi e conseguentemente nulla è dovuto in termini di monetizzazione.

Sebbene non venga esplicitamente citato, si deduce che tale condizione riguardi anche i cambi d’uso da produttivo alle destinazioni terziario-direzionale e turistico-ricettiva già prima più flessibili.

Restano naturalmente gli oneri di urbanizzazione e di costruzione per gli interventi rientranti nelle categorie della ristrutturazione edilizia “leggera” o “pesante” in base al D.lgs 222/2016.  Sono esclusione gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e risanamento conservativo già di per sé non onerosi.

Ottime opportunità per valorizzare i laboratori nei seminterrati

Il combinato disposto tra le suddette norme del PGT di Milano 2030 e la Legge Regionale nr. 07/2017 già in vigore apre interessanti scenari per la valorizzazione degli ambienti ad uso produttivo nei seminterrati (laboratori, magazzini con permanenza di persone, ecc.) largamente diffusi nei condomini in città, che possono essere trasformati in abitazioni, spazi commerciali o uffici con minori aggravio di oneri.

 

Arch. Massimo Brucoli