Nuove opportunità normative per ampliare la superficie degli alberghi in Lombardia

La Regione Lombardia ha promulgato nel marzo 2017 la L.R. 7/2017 principalmente riferita alla possibilità di recupero degli spazi seminterrati negli edifici, che però all’ art.2 comma 8, contiene una importante norma a favore delle strutture ricettive alberghiere, in quanto permette di escludere dal calcolo della Superficie Lorda di Pavimento (Slp) i locali tecnici, i vani ascensori, vani scala, i corridoio ai piani delle camere, i portici e le logge.

Una norma poco conosciuta e con difficoltà attuative

Questa norma, proprio perché inserita in una legge dal titolo Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti ed espressa in un comma di poche righe, non ha avuto una particolare risonanza rispetto al tema principale trattato della legge.

A questo si aggiungono alcune difficoltà attuative perché i singoli Comuni avevano l’obbligo di inserirla nei propri strumenti urbanistici (PGT), incontrando però dei problemi di compatibilità con i criteri di calcolo della Slp già esplicitati per tutti i tipi di fabbricati.

L’intenzione del legislatore: favorire le strutture ricettive

A parte queste criticità, è tuttavia evidente da parte del legislatore l’intenzione di offrire agli alberghi, senza distinzione tra strutture ricettive esistenti o nuove da realizzarsi, l’opportunità di riappropriasi degli spazi di circolazione e servizio per favorire e sviluppare la propria attività principale, incentivarli a riqualificare gli edifici esistenti già adibiti a quest’uso oppure a trasformarli, se costruiti con una destinazione d’uso diversa.

Sebbene sia spesso difficoltoso accertare la Slp esistente regolarmente assentita mediante i titoli edilizi rilasciati nel tempo (Licenze, Concessioni, DIA, ecc.), normalmente, applicando i nuovi criteri stabiliti dalla L.R. 17/2017, si ottiene un residuo di superficie disponibile per realizzare nuove camere di albergo sia all’interno dell’edificio esistente (ad esempio in spazi marginali non adeguatamente sfruttati) che all’esterno mediante ampliamenti volumetrici (ad esempio sopraelevazioni).

Quasi certamente una significativa quantità di superficie potrà essere recuperata dallo scomputo dei corridoi di distribuzione delle camere ad ogni singolo piano che di solito è compresa nella capacità volumetrica in origine autorizzata.

Conclusioni

Naturalmente, dovranno sempre osservarsi tutte le altre normative urbanistiche e regolamenti edilizi locali, che variano da Comune a Comune, nonché le leggi ordinarie che disciplinano gli interventi edilizi (nuova costruzione, ristrutturazione, manutenzione straordinaria, ecc.).

Attualmente, anche il Comune di Milano ha fornito delle proprie direttive sulle modalità di applicazione delle legge con alcuni distinguo per evitare incongruenze con i parametri di calcolo della Slp già stabiliti dal PGT vigente.

Trattandosi comunque di norma specialistica e, come detto, di non facile attuazione per i Comuni, è opportuno effettuare preliminarmente un approfondito studio di fattibilità per calcolare la consistenza della superficie eventualmente disponibile e la possibilità di essere concretamente sfruttata nel caso specifico.

Arch. Massimo Brucoli