Affitto breve a Milano: B&B, case vacanza ed affittacamere

La crisi che si è abbattuta sull’intera economia mondiale, a partire dal 2008, ha colpito duramente anche il settore degli immobili, inducendo molti operatori a disinvestire nella speranza di evitare ingenti perdite.

Tale scelta non solo non ha permesso di evitare che le perdite si concretizzassero, ma ha amplificato gli effetti della crisi, determinando una caduta repentina sia dei prezzi di cessione, sia dei canoni di locazione. Basti pensare che, a febbraio del 2012 (apice della crisi), i prezzi di cessione degli immobili risultavano essersi ridotti di oltre il 20%.

Non è andata tanto meglio a coloro che, invece, decidendo di non disinvestire hanno dovuto non solo gestire i problemi connessi ai bassi rendimenti dei loro investimenti, ma anche i molti contenziosi che sono stati costretti ad instaurare con l’Agenzia delle Entrate per difendersi contro l’ingiusta accusa di essere operatori di comodo.

Accuse basate sul fatto che tali operatori dichiaravano ricavi inferiori a quelli presunti e calcolati sulla base dei rigidi metodi statistici/matematici previsti dalla normativa sulle società di comodo. Per quella che è stata la personale esperienza, le immobiliari colpite da tale infondata accusa, che hanno deciso di instaurare un contenzioso, ne sono uscite vittoriose.

L’evoluzione delle locazioni brevi

Ma il settore immobiliare ha saputo risorgere dalle proprie ceneri. Da un paio di anni a questa parte, infatti, ha avviato una piccola rivoluzione interna rappresentata dall’evoluzione del fenomeno delle locazioni brevi, di stanze o appartamenti, che stanno prendendo piede come non mai.

Il motivo principale di tale boom è da ricondurre all’elevata redditività di tale forma di locazione che garantisce un ritorno sull’investimento alto ed immediato.

E’ questo ciò che spinge molti proprietari immobiliari, sia essi privati cittadini che soggetti economici, ad investire in questo settore o ad impiegarvi le unità immobiliari possedute (generalmente le seconde case).

Il boom di Airbnb

Lo strumento principale di propulsione di tale attività è – senza ombra di dubbio – Airbnb ossia la principale piattaforma internet che gestisce gli affitti (generalmente brevi) delle stanze/appartamenti e a cui, la quasi totalità degli investitori immobiliari, si affida.

Stando ai suoi rapporti, i numeri legati a tale settore sono da capogiro, ma altrettanto elevato è il numero dei proprietari che, inconsapevolmente, loca i propri appartamenti in modo “irregolare”.

Il groviglio normativo

L’aumento del business e quindi dei capitali che circolano in tale settore, però, non attira soltanto gli interessi degli investitori ma anche quello, legittimo e giusto, delle autorità fiscali Italiane, preposte a garantire e controllare il regolare svolgimento delle attività economiche.

Questo rende indispensabile, per chiunque operi nel settore delle locazioni brevi, farlo in modo normativamente conforme.

Purtroppo, considerata la frammentazione della normativa, nonché le difficoltà ad individuare le corrette definizioni di impresa turistica, piuttosto che di attività imprenditoriale o occasionale, diventa molto difficile riuscire a districarsi tra le molteplici norme di settore esistenti senza l’aiuto di un buon fiscalista.

Le strutture ricettive a Milano e la normativa regionale

A Milano l’ascesa del fenomeno delle locazioni brevi è maggiore rispetto ad altre località, soprattutto grazie alla spinta che in tal senso ha saputo fornire l’Expo.

Per tali ragioni nella metropoli meneghina si è diffuso per primo anche l’utilizzo della piattaforma Airbnb.

Nel capoluogo lombardo, l’attività di locazione, è disciplinata dalla Legge Regionale n. 27/2015 e dal conseguente regolamento n. 7/2016 in base ai quali per strutture ricettive si intendono le seguenti attività, comprensive dei relativi servizi:

Strutture ricettive alberghiere:

  • Alberghi o hotel;
  • alberghi diffusi;
  • condhotel;
  • residenza turistico – alberghiera

Strutture ricettive non alberghiere:

  • case per ferie;
  • bed & breakfast;
  • ostelli per la gioventù;
  • foresterie lombarde e locande;
  • case e appartamenti per vacanze;
  • aziende ricettive all’aria aperta (campeggi, villaggi turistici e aree di sosta);
  • attività agrituristiche (agriturismi)

Il B&B

Per “bed & breakfast” si intende l’attività svolta a conduzione familiare in forma non imprenditoriale da chi, in maniera non continuativa, fornisce alloggio e prima colazione in non più di quattro camere con un massimo di dodici posti letto, avvalendosi della normale organizzazione familiare, ivi compresa l’eventuale presenza di collaboratori domestici della famiglia.

L’attività è esercitata al numero civico di residenza anagrafica del titolare e richiede l’osservanza di un periodo d’interruzione dell’attività non inferiore a 90 giorni anche non consecutivi.

Nel B&B il titolare deve, in virtù del citato regolamento regionale, fornire servizi standard quali, a titolo meramente semplificativo, la prima colazione, pulizia giornaliera del bagno, cambio biancheria ad ogni cambio ospite ed almeno 2 volte la settimana durante ogni soggiorno (che duri almeno una settimana).

Le CAV

Sono definite case e appartamenti per vacanze (CAV) le strutture ricettive gestite in modo unitario ed organizzate per fornire alloggio ed eventualmente servizi complementari in unità abitative o parti di esse, con destinazione residenziale, composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari.

Le case e appartamenti per vacanze possono essere gestiti in forma imprenditoriale o in forma non imprenditoriale da coloro che hanno la disponibilità fino a un massimo di tre unità abitative e svolgono l’attività in modo occasionale.

Per chi intende avviare tale attività è necessario inviare una semplice comunicazione al SUAP se trattasi di attività svolta in modo non imprenditoriale; mentre sarà necessario l’invio della SCIA per gli operatori professionali.

A differenza del B&B, qui non è richiesta né la prima colazione né il cambio biancheria, ma solo la pulizia dell’unità immobiliare ad ogni cambio di ospite. Molto più stringenti, invece, sono le dotazioni strumentali dell’appartamento per prendere visione delle quali si rinvia all’allegato B del regolamento n.7/2016.

L’affittacamere o foresteria lombarda

L’attività di affittacamere, invece, è quella che la citata Legge regionale ha sostituito con quelle di:

foresterie lombarde che sono strutture ricettive gestite in forma imprenditoriale in non più di sei camere e quattordici posti letto da chi fornisce alloggio ed eventuali servizi complementari, compresa la somministrazione di alimenti e bevande ai soli alloggiati.

locande che sono strutture ricettive complementari all’attività di somministrazione di alimenti e bevande, gestite dallo stesso titolare in forma imprenditoriale in non più di sei camere con un massimo di quattordici posti letto.

Rispetto alle precedenti forme imprenditoriali, il titolare della foresteria non deve risiedere nell’immobile, ma è necessario che fornisca il servizio di cambio biancheria ad ogni cambio di cliente e, comunque, almeno 1 volta a settimana, nonché il servizio di pulizia ad ogni cambio di cliente ed almeno 2 volte a settimana.

Disposizioni comuni

Ognuna delle suddette attività richiede requisiti ben specifici e differenti fra loro. Accomunano, tutte queste attività, invece, i seguenti requisiti: la detenzione di requisiti soggettivi morali (previsti dall’articolo 11 del R.D. n. 773/1931), l’assenza di requisiti pregiudiziali ai sensi della legge antimafia e l’assenza di condanne ai sensi della Legge 20 Febbraio 1958 n. 75.

E’ necessario, poi, rispettare specifici requisiti oggettivi che riguardano generalmente la capacità ricettiva nonché le dotazioni strumentali delle unità abitative che sono individuati dagli allegati al regolamento regionale n.7/2016.

I locati destinati all’attività di B&B, CAV o affittacamere devono detenere i requisiti strutturali ed igienico-sanitari delle civili abitazioni.

Inoltre, in tutti queste fattispecie, si deve applicare la tassa di soggiorno agli ospiti e comunicare alla Questura la loro presenza.

Conclusioni e richiesta della partita Iva

In conclusione, si fa presente che, nel caso si voglia aprire la partita Iva per l’esercizio di tali attività, è opportuno, considerata l’assenza di coordinamento tra le disposizioni amministrative e quelle fiscali interessate, fare una valutazione con il proprio commercialista di fiducia.

Ad esempio, l’attività di bed & breakfast, secondo la normativa regionale, non necessita d’iscrizione nel registro delle imprese e di apertura di partita IVA, ma è opportuno evidenziare che è prassi per l’Agenzia delle Entrate, invece, inquadrare come attività imprenditoriale, da esercitare previa richiesta di partita Iva, proprio quelle attività nelle quali, oltre alla locazione dell’immobile, si forniscono servizi accessori alla persona, come il cambio biancheria piuttosto che i servizi di pulizia giornaliera dell’appartamento, che sono caratteristiche imprescindibili dell’attività di bed and breakfast.

Dott. Giuseppe Mancini